从两会报告，看房地产趋势

来源：圆方你怎么看啊

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“优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。”

3月5日上午9时，十四届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。这是李强总理的第二份政府工作报告。

应该说这份报告也是近年来提及房地产最多，也是最利好的一份报告：

“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”

“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。”

“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

“拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。”

“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”

“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

“完善实施区域协调发展战略机制，坚持以人为本提高城镇化质量水平，构建优势互补的区域经济布局和国土空间体系。”

“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发。”

上面的每一条，单独看起来，或许并没有特别多的新意。

但是当你把“货币”“调减限制”“改造”“控制新增”“自主权”“使用范围”“再开发”这些词串起来看，大概就能够看到一条未来十年汹涌而来的财富之路。

02

过去三十年，我们目睹了浩浩荡荡的城镇化进程。这场史诗级的人口迁徙，如同黄河水裹挟着泥沙奔涌向前，既冲刷出广阔的三角洲沃土，也淤积出令人窒息的堰塞湖。

我们每一个人都不能，也不应该否认，在过去30年房地产，对于这个国家的重塑和进步的作用。

我们每一个人都不能，也不应该否认，过去30年房地产，给所有人，不管是政府还是家庭还是企业，所带来的负担，以及前行的阻碍。

用一句不太恰当的话来说“说房地产没有任何好处的，是没头脑，做房地产没有任何问题的，是没良心。”

而今年政府工作报告的房地产政策组合拳，不要简单的理解为对于过去刺激政策的重演。也不要理解为会有大水漫灌式的复苏。

当我们将政府工作报告中的政策关键词连点成线，一条清晰的制度演进路径跃然纸上。

这场房地产深度变革本质上是在重构"空间资源-金融资本-民生需求"的三角循环。其内在逻辑远比表面表述更为激进。

03

那未来围绕房地产，有哪些机会，又回在哪里呢？

其实机会来自于三个角色转换和一个维度的转换。

三个角色，分别是政府，开发商和居民。

首先，财政将从简单的“土地财政”向"空间运营财政"转型。地方政府不再依赖一次性土地出让收益，而是通过持有优质资产获取持续现金流，这种转变将重塑地方的财政逻辑，央地关系，与城市发展模式。

其次，开发商角色将分化为"产业运营商"与"专业服务商"两极。前者聚焦片区综合开发与产业导入，后者专精于代建、物管等细分领域，传统高杠杆开发模式逐渐退出历史舞台。

最后，居民财富配置将呈现"不动产金融化"特征。随着REITs市场扩容和住房反向抵押成熟，房产将从沉淀资产转化为可交易金融产品，推动社会资本形成良性循环。

而一个维度，是价值维度。

如果说在过去，所有人赚钱，赚的是交易的钱，是低买高卖的钱。那么在未来，小部分人赚钱，赚的是价值创造的钱，是持有的钱。

04

可能小伙伴看到，圆方写的是：

过去所有人赚钱，

未来小部分人赚钱。

没错，需要警惕的是，这场变革在创造新机遇的同时，也在加速市场参与者的分化。分化的不只是居民，不只是开发商，更有城市。

能够精准把握"空间-产业-金融"协同规律的机构，将收获制度红利的头啖汤；而固守传统模式的参与者，或将面临生存空间持续压缩的严峻考验。

当制度的齿轮开始咬合，房地产市场的底层运行逻辑已悄然改变。

这场始于供给侧、贯穿金融端、落子民生端的系统性变革，终将重塑中国城镇化的演进轨迹。

那些率先读懂政策密码、提前布局价值洼地的洞察者，正在书写新时代的财富叙事诗。

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